Veel beleggers zeggen dat ze risicospreiding belangrijk vinden. Maar als het om vastgoed gaat, beleggen ze vaak heel eenzijdig. Ten onrechte. Spreiding is ook bij vastgoed essentieel.

Elke belegger weet dat het spreiden van risico’s belangrijk is. Als je al je geld op één aandeel zet, kun je een klapper maken, maar je kunt je geld ook kwijtraken. Met vastgoed is het niet anders. Door te spreiden, beperk je het risico, zodat je een stabieler en beter voorspelbaar rendement krijgt.

Vastgoed in een of twee sectoren

Toch richten veel vastgoedfondsen zich op een of twee sectoren, zoals winkels, kantoren of logistiek. Particuliere beleggers richtten zich in het verleden op de woningsector, al is die markt door fiscale en andere maatregelen de laatste tijd minder aantrekkelijk geworden. En dan investeerden ze ook nog eens in één of twee appartementen. Niet bepaald breed gespreid dus.

Hoewel het aantrekkelijk lijkt om te investeren in een specifieke deelmarkt, bijvoorbeeld omdat je die markt goed kent, is een groot nadeel dat je dan het risico concentreert. Daarmee verklein je de kans op stabiele, voorspelbare huurinkomsten.

‘Ik begrijp best waarom investeerders graag direct in een of meer objecten beleggen’, zegt Hidde Basten, hoofd Sales bij CORUM Investments Nederland, een pan-Europese vastgoedbelegger. ‘Je kunt zelf bepalen in welk pand of appartement je belegt en je kunt zelf je huurder kiezen. Zo heb je maximale controle over je belegging.

Nadelen van direct investeren

Maar er zitten veel nadelen aan direct investeren, en die nadelen kunnen je rendement grotendeels of zelfs volledig wegvagen. Denk aan het risico van al dan niet tijdelijke leegstand of huurders die in gebreke blijven. Of aan onverwacht groot onderhoud of de wijziging van een bestemmingsplan. Allemaal zaken die funest kunnen zijn voor je rendement. Daarom is het bij beleggen in vastgoed net zoals bij aandelen en obligaties belangrijk om de risico’s te verlagen door te spreiden.

Bij CORUM is beleggen in veel verschillende gebouwen en huurders bewust beleid. Basten: ‘Door te spreiden, kunnen wij veel beter een solide en betrouwbaar rendement verzorgen. Als een van dezeshonderd huurders van CORUM in gebreke blijft, heeft dat geen noemenswaardige invloed op het rendement.’

Het vermogen van CORUM is verspreid over ruim 250 gebouwen in 17 landen. En CORUM richt zich niet op één of twee deelmarkten, maar op alle deelmarkten waar het kansen ziet. Alleen in de woningmarkt investeert CORUM principieel niet.

Anticyclisch investeren

Basten: ‘Wij investeren anticyclisch en zoeken altijd naar investeringen in ondergewaardeerde markten. Dat betekent dat wij niet meedoen met hypes en weinig of niets doen in dure markten waar iedereen zich op richt. Wij hebben de afgelopen tijd veel bezittingen in Frankrijk en Duitsland verkocht, omdat de prijzen daar flink waren opgelopen. Wij kochten de afgelopen tijd juist aan in Nederland, maar ook in Engeland, waar de prijzen sinds de Brexit fors zijn gedaald. Wij denken dat de prijzen en het Britse pond in de toekomst weer zullen stijgen.’ 

Mede dankzij deze ruime spreiding hebben de twee in Nederland aangeboden fondsen van CORUM een lagere risicorating dan de meeste andere vastgoedfondsen. CORUM Origin scoort op de risicometer van de AMF (de Franse tegenhanger van de AFM, Business Insider) een 3 en CORUM XL een 4 op een schaal van 7. Ter vergelijking: de meeste defensieve beleggingsfondsen, die doorgaans maximaal 30% in risicovolle aandelen beleggen, scoren eveneens een 3 of 4.

Minder risico betekent meestal minder rendement. Maar de twee fondsen van CORUM hebben sinds de oprichting in 2012 (CORUM Origin) en 2017 (CORUM XL) in elk jaar hun streefrendement van respectievelijk 5% en 6% gehaald. Dat is aanmerkelijk hoger dan het langjarige rendement van een gemiddeld defensief beleggingsfonds.   

Nu zijn in het verleden behaalde resultaten natuurlijk geen garantie voor de toekomst. Bovendien kun je je afvragen of dit eigenlijk wel een handige tijd is om te beleggen in vastgoed, gezien de sterk gestegen rente. Veel vastgoedbeleggers hebben hun aankopen voor 20 tot soms meer dan 50 procent gefinancierd met geleend geld. Dan doet een fors gestegen rente al snel pijn.

Alles cash kopen

‘CORUM financiert nauwelijks iets met geleend geld. Wij kopen alles cash met het geld van onze investeerders’, zegt Basten. ‘Toen de rente extreem laag was, tot 2022, kregen wij daar nog wel eens vragen over van onze investeerders, maar nu de rente zo hoog is, blijkt dat een heel verstandig beleid te zijn geweest.’

Sterker, CORUM is nu spekkoper. Veel vastgoedfondsen moeten alle zeilen bijzetten, omdat de rentevaste periode van hun leningen binnenkort afloopt of al is afgelopen. Vastgoedfondsen hebben al gebouwen moeten verkopen om niet in de financiële problemen te komen. Daarom staan de prijzen van veel vastgoed onder druk.

Dat creëert kansen voor investeerders die geen last van de gestegen rente hebben. Basten: ‘Vanwege de gedaalde prijzen zijn de aanvangsrendementen (de huurinkomsten als percentage van de koopsom, Business Insider) vaak hoger dan ze de afgelopen jaren waren. In plaats van risico’s zien wij in de huidige markt juist veel kansen. En daar profiteren onze 120.000 aandeelhouders van mee.’

Je kunt hier meer artikelen lezen over beleggen in vastgoed. Wil je meer weten over CORUM Investments, lees hier dan verder over de fondsen of download de brochure.